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投资南沙哪种物业最有钱景公寓门槛低售价三级跳

发布时间:2019-10-17 20:31:57 阅读: 来源:阳光板厂家

数据显示,今年前五月,无论是供应量还是成交量,南沙的办公物业(含写字楼、公寓等)都在全市各区中名列第一。在番禺、黄埔等外围区域大兵压境,库存和销售压力增大的情况下,南沙的办公物业受自贸区挂牌利好刺激一枝独秀,可见投资者对该区的青睐程度。究竟南沙各类办公物业的投资前景及潜力如何,记者进行了深入采访。

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写字楼挂牌后租金翻一倍

目前南沙区在售的纯写字楼项目并不多,真正的甲级写字楼更少。位于地铁四号线蕉门站附近的中惠壁珑湾将楼盘的第三期——中惠国际金融中心规划为两栋高层建筑,一栋为公寓,一栋为写字楼。其中的写字楼是目前南沙在售办公项目中规格最高的。目前楼盘写字楼的售价为18500元/平方米起,而开发商报出的均价已经达到2万元/平方米。

就目前而言,南沙的写字楼整体档次并不高,最好的写字楼只能达到乙级的标准,入驻率也不高。不过,矮个子里挑高个,由于更高端的产品并无供应,南沙金融大厦、香港中华总商会大厦等几个纯写字楼项目入驻率最高可达95%,并且在自贸区宣布挂牌之初物业的租金在50-65元/平方米/月,而目前,据熟悉市场的业内人士透露,邻近地铁站和南沙各行政部门办公区域的南沙金融大厦,租金最高已达100元/平方米/月。按照目前2万元/平方米的均价和最高100元/平方米的月租金计算,南沙写字楼的租金回报率可以达到6%。虽然目前南沙写字楼的售价并不低,但如果未来租金和入驻率更能得到保证的话,租金回报还是十分理想的。

不过,业内人士也指出,物业的租金表现跟租赁的需求密切相关。数据显示,今年以来截至五月底,已有超过1500家企业明确到南沙自贸区注册,已完成注册的企业有1100家,其中已有50家总部企业、26家电商企业、48家融资租赁企业。不过,第一太平戴维斯调查了160多家企业(包括民营企业、外资、国企等)后发现,半数企业没有搬迁到南沙区办公的意向,只有两成表示在一年内会搬迁,三四成则计划在三年内搬迁。企业不愿意搬迁的原因主要是目前南沙的商业氛围比较薄弱、通勤不方便,会间接影响客源等。其中,外资、合资企业最不愿意搬迁,他们对办公环境的要求比较高。

戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事邵丰也表示,南沙区商务氛围较弱,基础设施还处于建设完善阶段,自贸区商务集聚需1-2年缓冲期,商贸服务成熟需3-5年时间。因此,投资者可能会需要一段“守”的时期。如果买家看好南沙区的写字楼,未来更加高、大、上的项目将出现在明珠湾起步区内的南沙珠江湾、方兴金茂湾、金珠湾·慧谷总部、广州越秀金融大厦,进港大道的南沙珠江船务大厦、港航华庭以及蕉门河城市中心区的南沙新区民营经济总部集聚区等。

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商务公寓门槛低售价“三级跳”

户型小、总价低、可进行公司注册的公寓产品是目前南沙供应最多,也是目前销售最火爆的产品。数据显示,自贸区挂牌以来,南沙楼市持续火爆。其中,南沙区的公寓产品更是在全市其他各区的公寓产品普遍都出现库存压力大、难觅出路的情况下,首先大热跑出。5月份以1188套的成交量排名全市第一,成交量占比全市达48%,创下历史新高。

不但如此,南沙公寓楼盘价格的“三级跳”正在不断上演。以位于南沙区金隆路的香江国际金融中心为例,楼盘4月25日首次开盘时毛坯均价为1.25万-1.35万元/平方米,二度开卖时则调整为毛坯均价1.5万元/平方米,到端午节开卖时,楼盘报价则为1.5万-1.6万元/平方米。有市场人士表示,楼盘即将推出38平方米智能zone寓,或将卖出2万元/平方米的高价。另外,位于地铁四号线金洲站附近的南沙万达广场,去年10月底开盘时的毛坯均价为9000元/平方米,目前望江的单位单价最高达到了2万元。

“南沙目前很多进驻的企业属于所谓的‘抽屉公司’,只是在南沙找个注册的地点,并没有真正在这里办公。”第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄说。正因为这种公司注册的需求,使得众多投资者热衷于投资门槛较低的公寓产品。不过,戴德梁行的分析报告则显示,目前南沙已有的公寓产品的月租金只要约30元/平方米。如目前的奥园金沙广场、奥园中环广场、敏捷君御、华汇国际等。如果按照公寓单位1.5万元/平方米的价格计算,投资回报率只有2.4%,处于低位水平。对于目前公寓产品的售价,林木雄也表示,部分过高的价格有预支未来价值的情况。因此,对于大热产品的选择,投资者要考虑未来物业是否有人接手和长线投资的租金回报情况。

据悉,目前南沙公寓主要集中在蕉门河城市中心区的地铁沿线,及较繁荣的主干道沿线。未来明珠湾区将有三个大型综合体项目含有公寓物业,除方兴金茂湾外,还有碧桂园明珠湾区商贸项目、珠江湾综合项目等。

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酒店式服务公寓带产权较稀缺

除了可商可居的商务公寓外,目前南沙出现了首个出售产权的服务式酒店公寓,这类产品的投资回报又如何?

记者了解到,之前一直在南沙有房地产代理业务的古格集团十分看好南沙服务式酒店公寓的发展,目前已经与澳洲的酒店集团合作,分别在南沙万达广场和优山悦海投资了两所雅阁酒店,将建设为四星级的高端商旅酒店。近日,位于优山悦海的酒店还推出公寓产品发售,售价约1.1万元/平方米起。

与散售的酒店式公寓相比,酒店式或者服务式公寓具有以下特点:只租不售、整体出售、散售给小业主再由开发商经营或寻找合作方经营。产权一般归属开发商或出售但经营权统一归属专业管理公司。开发商自管或聘请专业服务式公寓管理公司管理。针对较高层次客户,提供国际化专业服务。古格集团的相关负责人表示,未来酒店的房价将可以达到350-450元/天。业内人士预测,如果未来南沙的商务活动频繁,酒店入住率高的话,比较稀缺的服务式酒店公寓也将有不错的回报。

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