如果一个社会连物业管理都搞不好何来和谐陆新之关注生意和生活luxinzhiblogtechwebco

如果一个社会连物业管理都搞不好，何来和谐？ 物业管理、社区和谐与公共价值■陆新之

早春三月，正值全国两会，各地代表和委员纷纷就国计民生的各个方面展开了探讨，其中与房地产相关的提案颇富见地，引人注目，有望为这个行业带来理性和建设性力量。在众多关乎土地及房价等热点话题之外，有关小区物业管理这个看似小节的问题，也终于成为提案中的一部分。

委员提案延伸物业管理话题

业主入住以后，小区就构成了社区。全国政协委员韩方明以北京市郊的一处住宅社区为例，详细分析了在社区开发、销售和售后过程中出现的一系列问题。

据韩方明介绍，这个社区建设用地是10多年前批准征用的，但现在只有部分用于开发建房，大部分空闲或没有拆迁，规划的37.5万平方米绿地多数已被侵占。社区建成10来年，用电仍是工业用电，用水是自己开采的地下水，锅炉房也是临时性的。无正规排污渠道，垃圾没有纳入正规处理程序，严重污染了环境。

事实上，这些正在社区发生的事件，比起宏观经济发展来说，对于公众的影响更加真切和实际。仅北京一地就有超过三千个社区，全国城市的同类社区加起来，则是一个更为可观的数字，而且随着每一个新项目的入住，一个新的社区就形成了。所以说，来自这个层面的影响恐怕不能被忽视。

物业管理在国外有100多年的历史，在我国内地，始于深圳的物业管理到现在只有大约20年时间。

现代意义的物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。当时，伴随着工业革命，大量农村人口涌入工业城市，城市原有房屋设施满足不了人口激增的要求，住房空前紧张。恩格斯在《论住宅问题》中曾对这一时期的德国有过经典的描述：“一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些城市的布局已经不适合新的大工业的挑战和与此相适应的交通。街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里，正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。”由此在城市中出现了大量条件简陋、环境恶劣的工人用房，与之相伴随的是租金拖欠和房屋破坏。这种现象，无疑构成了城市化发展的不稳定因素。

“业主与开发商或者物业管理公司矛盾的日益增多和激化，会在一定程度上影响社会主义和谐社会的构建。”代表、委员们的提醒并非危言耸听。

社区和谐彰显公共价值

全国人大代表罗益锋坦言：“社区是社会中最小的细胞，社区和谐了，社会才能和谐。两年间我去过很多社区调查，有好的也有不好的，有些物业和业主的矛盾很严重。”

在商品住宅小区居住的城市人群，一般来说都是收入比较稳定、经济基础相对较好的群体，基本上可以算是纳税的“积极公民”。这一个群体的生活状态，也是反映城市是否能够实现和谐社会的重要指标。

随着城市化进程，市政的发展已经使购房者的目光由位置转向了环境，由环境转向了社区。世联地产顾问董事长陈劲松就指出，“社区有望取代距离成为房价的主要支撑点。而社区的原本意义是指一个区域，其中居民之间的生活关系赋予了这个区域的人文特征，它的配套也是最齐全的。另外，二级市场也将关注社区，人们换房不再是换个面积，更重要的是换个和自己生活品位相同的地方。”社区价值主要来自于公共空间的价值，一个小区的好坏不是体现在某一户或某一个单体建筑的好坏，而是由小区公共空间的价值决定的。一个管理失控、居住质量欠佳的社区，物业的价值不仅难以体现，甚至有可能下跌，这对于其中所有的业主来说，都不是好消息。

早在现代建筑之前，勒·柯布西埃就提出了“明日城市”，耐特也抛出“广亩社区”的设计思路。所以，现在西方的社区形式已经很成熟，人们享用的是完备的配套，同时在做足安全防范的前提下，几乎所有的社区都是全开放式，以达到和城市自然融合。在北美时，笔者专门造访过多栋公寓大厦，也遭遇过各种不同的物业管理公司，有些人情味十足，也有一些冰冷严格。但是，他们共同的特点是，提供与物业管理费用对应的服务，不能说是物超所值，但也算是物有所值。

物业公司有管理社区的义务和责任，这是社会共同的价值判断，公序良俗和严刑峻法并存，也就使社会很少出现业主拒绝缴纳管理费、物业公司入门强收欠费这么戏剧性的事件。

实现法治须先明理

全国人大代表罗益锋希望把现在的《物业管理条例》上升成为一部法律，理顺物业和业主的关系，明确物业应是为业主服务的，还应明确业主委员会如何选举，如何自治。应该说这些意见都很正确，但是也易引发争论。在很多法律业已存在却遭遇执法不力的情况下，要想制衡物业管理公司的不专业或者不负责任的行为，普通业主的维权渠道单一，如果寻求威慑力最大的司法救济，显性与隐性成本又都很高。

实事求是来看，要解决现时存在的社区和谐问题，未必要等到万事俱备才去实施改善，不能纠缠于产权等等技术问题，而应该用只争朝夕的态度来处理。不过像万科那样，自觉把物业管理公司改为物业服务公司的企业还是太少了。

过去两年，高房价曾经引起社会高度关注，引发激烈争辩，主管部门对此出台了一些重大举措。对比起来，对由社区管理而引发的问题，相关部门重视不够，因此而推出的解决办法现在看来也远不足够。事实上，在法制条件短期内难以完善的情况下，寄望物业管理公司自觉自律，显然不切实际。但是，不能回避的是，有恒产者如果不能安居，恒心必然减少，社会主流纳税人群如果对秩序和氛围始终感觉不安的话，这对于社会带来的负面效果，绝对不会比高房价少。

所以，正像韩方明委员所说：“现在政府有关部门的重要任务之一，就是应当加强对房地产开发商不法行为的监管力度，积极解决房屋销售及售后出现的严重侵害业主利益的各种问题。”有时候，一些看上去复杂的问题，可以用简单的办法来处理。例如，不断调整、完善现有的物业管理制度，使其变为更加纯粹的物业服务，重新界定各方责权利，说不定能收到好的实际效果。

物业管理、社区和谐与公共价值■陆新之

早春三月，正值全国两会，各地代表和委员纷纷就国计民生的各个方面展开了探讨，其中与房地产相关的提案颇富见地，引人注目，有望为这个行业带来理性和建设性力量。在众多关乎土地及房价等热点话题之外，有关小区物业管理这个看似小节的问题，也终于成为提案中的一部分。

委员提案延伸物业管理话题

业主入住以后，小区就构成了社区。全国政协委员韩方明以北京市郊的一处住宅社区为例，详细分析了在社区开发、销售和售后过程中出现的一系列问题。

据韩方明介绍，这个社区建设用地是10多年前批准征用的，但现在只有部分用于开发建房，大部分空闲或没有拆迁，规划的37.5万平方米绿地多数已被侵占。社区建成10来年，用电仍是工业用电，用水是自己开采的地下水，锅炉房也是临时性的。无正规排污渠道，垃圾没有纳入正规处理程序，严重污染了环境。

事实上，这些正在社区发生的事件，比起宏观经济发展来说，对于公众的影响更加真切和实际。仅北京一地就有超过三千个社区，全国城市的同类社区加起来，则是一个更为可观的数字，而且随着每一个新项目的入住，一个新的社区就形成了。所以说，来自这个层面的影响恐怕不能被忽视。

物业管理在国外有100多年的历史，在我国内地，始于深圳的物业管理到现在只有大约20年时间。

现代意义的物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。当时，伴随着工业革命，大量农村人口涌入工业城市，城市原有房屋设施满足不了人口激增的要求，住房空前紧张。恩格斯在《论住宅问题》中曾对这一时期的德国有过经典的描述：“一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些城市的布局已经不适合新的大工业的挑战和与此相适应的交通。街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里，正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。”由此在城市中出现了大量条件简陋、环境恶劣的工人用房，与之相伴随的是租金拖欠和房屋破坏。这种现象，无疑构成了城市化发展的不稳定因素。

“业主与开发商或者物业管理公司矛盾的日益增多和激化，会在一定程度上影响社会主义和谐社会的构建。”代表、委员们的提醒并非危言耸听。

社区和谐彰显公共价值

全国人大代表罗益锋坦言：“社区是社会中最小的细胞，社区和谐了，社会才能和谐。两年间我去过很多社区调查，有好的也有不好的，有些物业和业主的矛盾很严重。”

在商品住宅小区居住的城市人群，一般来说都是收入比较稳定、经济基础相对较好的群体，基本上可以算是纳税的“积极公民”。这一个群体的生活状态，也是反映城市是否能够实现和谐社会的重要指标。

随着城市化进程，市政的发展已经使购房者的目光由位置转向了环境，由环境转向了社区。世联地产顾问董事长陈劲松就指出，“社区有望取代距离成为房价的主要支撑点。而社区的原本意义是指一个区域，其中居民之间的生活关系赋予了这个区域的人文特征，它的配套也是最齐全的。另外，二级市场也将关注社区，人们换房不再是换个面积，更重要的是换个和自己生活品位相同的地方。”社区价值主要来自于公共空间的价值，一个小区的好坏不是体现在某一户或某一个单体建筑的好坏，而是由小区公共空间的价值决定的。一个管理失控、居住质量欠佳的社区，物业的价值不仅难以体现，甚至有可能下跌，这对于其中所有的业主来说，都不是好消息。

早在现代建筑之前，勒·柯布西埃就提出了“明日城市”，耐特也抛出“广亩社区”的设计思路。所以，现在西方的社区形式已经很成熟，人们享用的是完备的配套，同时在做足安全防范的前提下，几乎所有的社区都是全开放式，以达到和城市自然融合。在北美时，笔者专门造访过多栋公寓大厦，也遭遇过各种不同的物业管理公司，有些人情味十足，也有一些冰冷严格。但是，他们共同的特点是，提供与物业管理费用对应的服务，不能说是物超所值，但也算是物有所值。

物业公司有管理社区的义务和责任，这是社会共同的价值判断，公序良俗和严刑峻法并存，也就使社会很少出现业主拒绝缴纳管理费、物业公司入门强收欠费这么戏剧性的事件。

实现法治须先明理

全国人大代表罗益锋希望把现在的《物业管理条例》上升成为一部法律，理顺物业和业主的关系，明确物业应是为业主服务的，还应明确业主委员会如何选举，如何自治。应该说这些意见都很正确，但是也易引发争论。在很多法律业已存在却遭遇执法不力的情况下，要想制衡物业管理公司的不专业或者不负责任的行为，普通业主的维权渠道单一，如果寻求威慑力最大的司法救济，显性与隐性成本又都很高。

实事求是来看，要解决现时存在的社区和谐问题，未必要等到万事俱备才去实施改善，不能纠缠于产权等等技术问题，而应该用只争朝夕的态度来处理。不过像万科那样，自觉把物业管理公司改为物业服务公司的企业还是太少了。

过去两年，高房价曾经引起社会高度关注，引发激烈争辩，主管部门对此出台了一些重大举措。对比起来，对由社区管理而引发的问题，相关部门重视不够，因此而推出的解决办法现在看来也远不足够。事实上，在法制条件短期内难以完善的情况下，寄望物业管理公司自觉自律，显然不切实际。但是，不能回避的是，有恒产者如果不能安居，恒心必然减少，社会主流纳税人群如果对秩序和氛围始终感觉不安的话，这对于社会带来的负面效果，绝对不会比高房价少。

所以，正像韩方明委员所说：“现在政府有关部门的重要任务之一，就是应当加强对房地产开发商不法行为的监管力度，积极解决房屋销售及售后出现的严重侵害业主利益的各种问题。”有时候，一些看上去复杂的问题，可以用简单的办法来处理。例如，不断调整、完善现有的物业管理制度，使其变为更加纯粹的物业服务，重新界定各方责权利，说不定能收到好的实际效果。

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