降息利好刚需楼市表现看三月

2月28日，央行宣布自3月1日起下调一年期存贷款基准利率0.25个百分点，并再次扩大存款利率上浮区间至1.3倍。其中一年期贷款基准利率降幅不及前次，与以往的降息相比，本次属温和降息。

利好

降息托底楼市

房价回升获支撑

时隔3个月，央行再次降息，这对资金密集型的房地产行业来说，无疑将带来重大影响。

去年11月21日，央行在时隔28个月后再度宣布降息，带动楼市出现止跌回升，并在12月出现明显翘尾行情。克而瑞监测数据显示，去年12月，全国23个重点一、二线城市成交量达到2143万m2，环比涨幅超10%，成交面积创年内新高。事实上，自2008年次贷危机以来，每一轮降息周期均能对楼市止跌回升带来重要的支撑作用。

业内人士分析，降息带来的直接利好是购房成本的降低。按照3月1日执行后的利率，以贷款100万元20年计算，购房者可以减少月供144元，合计20年可以减少3.46万元的利息支出。

同时，因为全面降准，银行将增加贷款额度。对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。另外，这对于资金有限的刚需购房者来说是巨大利好。更重要的是，降息对楼市的信心提振作用非常大。

降息的另一个作用在于缓解房企的资金压力，更有利于开发商加快库存释放。由于2014年中国楼市不断遇冷，不少开发商出现了资金链断裂、运营困难的情况，此时，央行宣布降息，开发商可以借助政策利好，加快楼盘推送节奏，完成羊年的首轮热销。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，虽然百城房价指数显示房价依然在调整，但一线城市的二手房价格已经连续环比上行。这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好，楼市有望迎来“小阳春”。

回顾

降准利好兑现，加速刚需入市

除了降息之外，2月初，央行突降存准率0.5个百分点，释放近7000亿元流入市场，对于郑州楼市产生了深刻影响。

在此利好条件下，郑州部分银行贷款利率下调，审批速度加快。以前可以拖延3个月的贷款，现在不到1个月就可以放出，一些商业银行一两周就可以拿到贷款。克而瑞机构的监测显示，郑州多家商业银行年后首套房贷款利率为基准利率，相比于1月首套房利率在基准利率基础上上浮10%，下降了10个百分点。

房贷利率的下调，主要影响月供。以购买首套房为例，贷款50万元用20年等额本息方式支付，按照此次降息前的基准利率计算，每月月供为3625.56元。如在半年前，购买首套房，贷款50万元用20年等额本息方式支付，按照基准利率上浮20%计算，每月月供为4138.75元。对比可发现，现在比半年前每月可以少还513.19元。首先，月供压力的减小，能减轻部分购房者的压力，从而使得处在观望态度的购房者加快入市脚步。

根据克而瑞发布的数据看，2月，郑州购房信心指数较上月有小幅上升。在多项利好政策影响下，楼市信心有望得到提振，再度买房需看准后立刻决策。

销售

春节楼市休眠，3月成交有望回暖

据克而瑞官方数据显示，2015年1月，郑州市商品住宅供应93.15万m2，环比下降11.94%；成交67.20万m2，环比下降3.59%，成交均价8349元/㎡，环比下降7.37%。由于高新区部分项目和历史数据备案原因造成价格下降表象。所以真正来看，全市房价依旧在9000元大关徘徊。

2月，属于传统的春节假期，大家都在奔波回家团圆的路上，开发商不例外，由此导致新推盘数量急剧减少。据克而瑞不完全统计，2月仅有恒大绿洲单个项目加推少量房源。从春节期间成交数据来看，2月18日~2月25日（大年三十至初七），郑州商品住宅成交37套，成交面积3850.63㎡。日成交不足5套，这让郑州楼市处于一个短暂的休眠状态。

克而瑞机构表示，截至2015年1月底，郑州市商品住宅市场存量为615.57万㎡，去化周期约10个月，下半年市场去化压力逐渐增大。随着羊年信贷政策的持续放松与3月传统楼市“小阳春”的到来，成交量有望进一步释放。

不过令人意外的是，郑州楼市经过春节长假的沉淀之后，大家期望的阳春推盘小高潮并未出现。3月，郑州楼市一反往年两位数开盘的热闹场景，显得格外冷清。楼市遇冷，开发商和购房者再度陷入观望状态，降息能否改变这一局面，有待持续观察。

房企

把握3月小阳春，抓紧时间去库存

降准降息对于中国房地产来说是短期利好，房企该如何应对？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于房企，当前大多数企业的资金面仍然较为紧张，降息与降准将形成市场叠加效应，一方面有利于缓解企业资金紧张局面，有效防范企业债务违约的风险；另一方面，这将成为房企2015年一次有利的跑量去库存的机会。

对于房企来说，首先应积极调整推盘节奏，把控好2015年春节之后的跑量去库存“窗口期”，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。

其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会。

中指院报告也分析认为，在经历去年的调整期后，随着各项利好政策叠加，市场各方预期企稳。春天的到来，各种“微放松”政策组合效应将持续显现，若房企抓住有利时机，采取积极的销售策略，楼市“小阳春”或将如期而至。

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